전세보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면, 임차권등기부터 확인하세요

이사 날짜는 다가오는데 집주인이 “새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다”고 한다면 마음이 급해집니다. 그렇다고 아무 조치 없이 집을 비우고 전입신고까지 옮기는 것은 신중해야 합니다. 주택의 점유와 주민등록은 보증금 보호에 중요한 요건이기 때문입니다.

이럴 때 활용할 수 있는 제도가 임차권등기명령입니다. 참고 블로그 글에서 설명한 것처럼 임대차가 종료되었는데도 보증금을 전부 또는 일부 돌려받지 못했다면, 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 신청할 수 있습니다. 임차권등기가 마쳐지면 이사를 하고 주민등록을 옮기더라도 기존 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

가장 중요한 것은 신청만 하고 바로 이사하면 안 된다는 점입니다. 법원 결정을 받았더라도 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 기재되기 전에 주택을 인도하고 전출하면, 종전 대항력이 상실될 수 있습니다. 나중에 등기가 되더라도 먼저 설정된 담보권보다 앞선 지위가 소급하여 회복되는 것은 아닙니다. 반드시 등기 완료를 확인한 후 이사 일정을 진행하세요.

신청 전에는 다음 자료를 준비해 두면 좋습니다.

• 임대차계약서와 확정일자 자료
• 주민등록초본 등 전입 사실을 확인할 자료
• 임대차가 끝났음을 보여주는 만료일 또는 해지 통지
• 보증금이 미반환되었다는 계좌내역과 문자·내용증명
• 건물과 임대차 목적 부분을 특정할 등기사항증명서·도면

묵시적으로 갱신된 계약을 임차인이 해지했다면 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 종료되는 것이 원칙이므로, 통지의 발송일과 도달일도 보관해야 합니다. 일부 보증금만 받은 경우에도 미반환액에 관하여 신청할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제3조의3은 임차권등기명령의 요건과 효력을 규정합니다. 다만 임차권등기가 보증금을 자동으로 지급해 주는 것은 아닙니다. 지급명령이나 보증금반환청구소송, 강제집행이 별도로 필요할 수 있고 전세보증보험 가입 여부도 확인해야 합니다.

급할수록 계약 종료, 보증금 미반환, 임차권등기 완료라는 순서를 차분히 확인하세요. 이사 전 등기사항증명서 한 번의 확인이 소중한 보증금을 지키는 중요한 안전장치가 됩니다.