추가공사비와 공사지연 책임, 공사대금 정산은 어떻게 해야 할까요?

리모델링을 시작할 때 예상한 금액이 공사 도중 크게 늘어나면 발주자와 시공자 모두 당황하게 됩니다. 특히 추가공사비, 준공 지연, 하자보수비가 한꺼번에 문제 되면 어느 금액을 지급하고 무엇을 공제해야 하는지 판단하기 어렵습니다. 이럴수록 각 쟁점을 분리하고 자료를 시간순으로 정리하는 것이 중요합니다.

참고 글에서 소개한 사건은 목욕탕 리모델링 공사에 관한 부산지방법원 2018나56749·56756 판결입니다. 최초 계약금액은 3억 원이었으나 지하 기계실과 출입구 등의 추가공사가 진행되면서 시공자는 총 공사대금이 약 4억 9천만 원이라고 주장했습니다. 발주자는 추가대금 합의를 부인하면서 하자보수비와 공사 지연에 따른 영업손실 등을 청구했습니다.

법원은 하도급계약 내용과 당사자의 통화, 감정 결과 등을 종합해 지하층 추가공사대금 1억 2천만 원의 합의를 인정했습니다. 서면 추가계약서가 없더라도 여러 정황이 일관되게 합의를 뒷받침한 것입니다. 반면 공사 지연은 추가공사에 필요한 기간과 발주자 측 사정 등을 고려하여 시공자의 책임으로 인정하지 않았습니다. 하자보수비는 감정을 토대로 약 2,664만 원만 인정했고, 발주자가 직접 지급한 전기공사비와 물품대금도 정산에서 공제했습니다.

실무에서는 다음 사항을 꼭 챙기시기 바랍니다.

• 추가공사 전에 작업 범위, 금액, 부가가치세, 공기 연장일을 서면으로 합의하세요.
• 공사가 지연되면 작업일보와 문자, 자재 입고일을 보관하고 누구의 요청이나 사정으로 멈췄는지 기록하세요.
• 직접 지급한 비용은 세금계산서, 이체내역, 시공자와의 합의 자료를 함께 보관하세요.
• 하자는 위치와 상태를 사진으로 남기고 보수 요청, 업체 견적과 전문가 의견을 확보하세요.

민법 제664조는 일의 완성과 보수 지급 약정을 도급으로 정하고, 민법 제667조는 하자보수와 손해배상 청구의 근거를 둡니다. 다만 하자나 지연이 있다는 주장만으로 원하는 금액이 모두 공제되는 것은 아닙니다.

분쟁이 시작되면 계약금액, 추가공사, 지급액, 직접 지급비, 하자보수비를 한 장의 정산표로 만들어 보세요. 복잡한 공사도 항목별 근거를 맞추어 보면 해결의 실마리가 보입니다.